专业社会调查报告

专业社会调查报告

在现在社会，报告十分的重要，报告根据用途的不同也有着不同的类型。那么什么样的报告才是有效的呢？下面是小编收集整理的专业社会调查报告，欢迎大家分享。

一、情况简介

xx家园地处高新区，总建筑面积7.2万平方米，由7栋多层住宅组成，销售均价2500元/平方米，无论规模或市场定位都属中档楼盘。

从小环境看，xx家园所处区域竞争激烈，500米范围内在售项目6个，70米处有一个竞争楼盘，这几个楼盘定位非常相同，区域环境、配套设施也没有太大区别，争夺相同的客户群。

大环境看，xx消费群体非常特殊且总体购买力不强，是一个由少量高端、大量低端和微量中端客群体组成的特殊市场，这就决定了对中、高楼盘的消化能力有限。

定位过于雷同2500-4000元左右的中高档房产同质化比较严重，已出现部分积压、滞销现象；20xx年xx市在售住宅项目总计240多个，而几个大型楼盘更对这容量有限的市场进行了巨大的冲击，竞争日夜激烈；对于一个普通项目而言，每年能达到3万平米的消化量已属“佳绩”。

由于xx人的消费习惯比较传统，喜欢实实在在的东西，消费心理和消费行为相对保守。购房心理处于低级向高级发展的过渡阶段，尚不成熟，有一定的从众心理。一般的购房周期为两个月左右，消费者会反复比较各项因素以区分项目优势；但购房周期呈现递减趋势。价格（第一因素），位置环境、户型仍然是购房者考虑的首要三大因素。

二、实效促销、效果良好

“xx家园”房地产楼盘在前期销售进程中，在综合比较竞争楼盘优劣、深度发掘楼盘品质基础上，制定恰当的销售策略，运用合理的引导性说辞，一年的时间里销售3万平方米，取得周边楼盘无法企及的成绩，销售形势极为可喜，取得了“尾盘集中赢”的效果。

在20xx年10月，xx房地产市场的传统旺季已到来。我们知道，在xx家园现有条件下，绝不能放过难得的良机，必须推出强有力的促销活动，力争通过这个销售旺季的强力促销，消化掉大量房源。

（一）市场不利因素

1、在xx家园北侧约1.5公里处有一个大型项目在20xx年开盘，基础正待开工，工地广告围板已经竖起来，吸引了部位目标客户持币观望。

2、因前期销控工作略微失误及部份特殊情况导致剩余房源部份是120平米左右的大户型，单价和总价均较高，剩余房源约180套，总计约2万平米。

3、周边竞争项目纷纷出台促销措施，折扣优惠、送地下室、送电器等各种方式都有，折合到房屋单价中，优惠幅度在50-120元/平米之间。

（二）对策分析

xx房地产营销界的习惯是：在项目剩余15左右时，才公开说自已进入清盘阶段而xx家园对“尾盘”的认识是该项目达到了利润目标后所剩的房源才是尾盘。

1、尾盘的操作其实是一个对楼盘再定位的过程，需要重新定位目标消费者，我们通分析近期来客区域，制定了“抓大放小”的推广策略，既以项目为圆心1公里范围内的长住居民为重点步标客户，将大部份介绍、追踪、谈判的精力投入到争取这部份客户的工作上。

2、分析客户的购房心理的两点重要收获：第一，他们想在离原居住点最近的地方购房，给孩子或老人准备，这是区域内客户的一个重要特点。第二当周围可选择的项目较多时，他们必定选择销售进度最快、可以尽快入住、物业管理尽快到位的房子。这时，哪个项目能够营造出最热的销售氛围，谁就能赢得客户、获得成功。

（三）方案制定

在对竞争项目的促销方式和优惠力度有了充分的了解后，决定用最能让消费者感到实惠的价格折扣进行大力促销。接下来，便是确定推广主题和广告语。为使这次促销个性化，经再三斟酌，最后敲定为“尾盘集中赢”。主动提出“尾盘”概念，加大紧迫感，迫使前期老客户抓紧下签单。

在整个促销方案中，本着尽可能降低成本，制定了如下推广内容：

1、制作“尾盘集中赢”促销主题传单3.5万份，集中销售人员在项目1公里范围内进行覆盖式派发，所有的住户达到两次以上的收单率。但严格要求销售人员不能盲目追求派单量，求量更要求“质”，制定了15秒、30秒和2分钟标准讲辞，在派单的同时进行讲解，“声”“图”并茂，加强传播力度。

2、加20xx年秋季房展会，预定一个标准展台（3m×3m）,且在大厅进门右侧，这为在展会上出尽风头做下铺垫。

3、制作展板、小型布幅等装饰售楼中心，增加销售氛围。其中一块“倒计板”挂在售楼中心里，上面写着“您还剩xx个选择机会，只剩多少天可以享受优惠”，每天修改一次，很多客户购房的积极情绪就这样被一天天减少的数字调动起来。

（四）房展会上出风头

在房展现场，来宾将在大厅门口收到一张鲜红色的传单，进而吸引他们的是近在咫尺、鲜艳夺目的红色展位和热情有礼、百问不厌的销售人员。

更出人意料的是，安排销售人员手举“请速到6号展位”、“尾盘集中赢”的导引牌在人群中不停地游走，吸引了许多来客的目光，更让其它参展项目的工作人员后悔不已。在展会上，制定的方针是：简要介绍项目、突出让利幅度、每组客户的接待时间控制在4分钟之内；为节省空间和加强对客户的把握，意向较为明显的客户由免费看楼车接到项目现场和售楼中心进行详细讲解。

参展3天，总计发放宣传材料2万多份，接待客户咨询3500多人，3部看楼车接送300多位消费者到售楼中心详细咨询，签定购房意向书60多份，签定正式购房合同21份。

（五）实效促销见真功

房展会上的成功，为促销战役开了个好头，极大鼓舞了销售人员的士气和开发商的信心。随宣传单的不断派发和挂起的巨型布幅不断闯入路人的似视线，引起附近居民的极大关注，在“尾盘集中赢”的活动期内，众多持币观望者和前期看过房子的客户纷纷坚定了购买信心，果断地签单。

在4个月的时间里，总计销售96平方米~124平方米的住宅145套，月均36.25套，成交面积1.7万多平方米，总计3670余万元。其中20xx年11月份销量最高达到66套。

三、收获与思考

1、真正的策划就是要“大家都赢”，在做房地产策划时，最终目标是“三赢”——开发商顺利、迅速地售磬楼盘、回收资金、树立企业品牌；消费者买到适使自己、性价比最高的房子；通过策划、实现自身的价值。

2、并不是有了一个新颖、个性的促销主题就会赢得好绩，关键在于促销中实际内容。

3、宣传推广只是一部份，能否成交关键在销售现场。若没有专业、训练有素的销售人员，36套/月的销量是不可能完成的。

4、大规模的促销活动，不见得一定要投入很多的广告费用，关键是要把信息准确地传递到每个目标消费者手中。

5、销售说辞的准备，首先，要向目标客户说明降 ……此处隐藏35835个字……成乡乡政府机构膨胀的原因。这些消极因素主要有:官本位思想、缺乏合理的社会流动的观念、缺乏限任和选任的观念等等。从官本位思想来看,我国长期处在封建社会,“学而优则仕”的思想根深蒂固,一元化官本位成就取向在社会上一直居主导地位,因此,官本位思想是机构膨胀的文化根源,它表现在两个方面:一方面,官本位成就取向的价值观成为机构膨胀的内在动力。由于社会以级别作为价值判断标准,那么各个政府机关要求增加编制、升级升格就顺理成章;另一方面,象征地位的行政级别成为人们竞相追逐的目标,这就使得人才流动向机关倾斜,大批人才涌向国家机关,加上各种关系网的纵横交错,迫使国家机关不断因人设职、扩大规模,从而使官本位思想成为政府机构膨胀的外部压力。从合理的社会流动来看,人才作为一种社会资源象其它资源一样可以自由流动,但是受中国传统的“一业而终”和“落叶归根”思想的影响,政府官员很少主动跨出政府大

（三）缺乏对乡乡政府系统的行为进行有效制约和监督的法律机制、财政机制和其它社会机制

长期以来,我国政府系统的行为常采取行政命令方式,以撤换领导来制约和保证政府系统有序运行,这种方式常伴有主观的随意和感情的冲动。如有的领导常常根据自己的好恶随意撤换部门负责人或在机构设置和人员增加上开口子,批条子,因人设事,因人设机构,缺乏公正严肃的约束机制。一是机构编制没有法律依据,缺乏硬约束、硬保障,机构改革缺乏硬配套支持,这就使得机构膨胀问题在软环境、软约束中可以自由地延续泛滥;二是财政拨付与支持随机构和人员的增多随意增加,“僧”多则“粥”多,“僧”少则“粥”少,人浮于事仅对行政效率有影响,对部门利益则丝毫没有损害。由于没有通过财政硬约束来限制人员和机构的增加,所有的政府部门都有增编、增员的冲动和可能。因此,要切实精简机构和人员,就必须遵循市场经济规律,采取利益约束的办法,以部门为财政支出单位,实行政府包干制,即财政对政府各部门实行硬约束,增员不增工资总额,减员不减工资总额,把裁员的任务通过利益约束的方式下放给各部门;三是干部选拔任免缺乏制度保障,没有竞争的动力和压力,没有切实保证优胜劣汰的竞争机制和激励机制,冗员过多,人浮于事的现象严重。

（四）乡政府组织自身的原因

乡政府作为一个管理国家和社会事务的组织,一旦被人们理性地设计出来,就会成为控制人、支配人的东西,具有天然自我膨胀的倾向。其一,政府同企业一样,政府行为是按个人成本收益原则来计算的,追求最大的自身利益,这样每个政府官员都存在一种谋求特殊利益的冲动,为保持官位、升职、发财,必然培植亲信,选用自己的人,造成机关人员膨胀;其二,从组织学角度来说,在任何组织里,组织成员的收入和组织产出规模存在着正相关关系。因此,为了保证组织成员的收入,就必须努力使自己的组织机构得以发展,因为规模的扩大,有可能使薪俸提高、职务提升更加便利,职务权力更大,含金量更高;其三,政府官员为了保证下属单位工作顺利,会尽最大可能争取保险系数,即加大投入维系更大储备。特别是地方政府官员,由于他们由上级任命,要赢得上级的认可,就必须完成上级的指示,满足上级的愿望,这样一种行为方式在我国外延式的经济发展战略中便会演化成对高数量的追求,产值、速度等数量性指标成为衡量政府领导者、官员的标准,这迫使政府官员有着强烈的数量冲动:要更大的机构规模、更大的管辖范围、更高的社会指标。为满足数量冲动,政府官员行为方式的另一特征就是囤积,即政府尽可能扩大规模以滞存更多的资源;尽可能扩大活动范围以获取更多的财政收入。

三、转变x县xx乡政府职能的基本想法

（一）继续深化改革

一是进一步明确县乡政府职能，规范县乡政府行政行为。缺位的地方要补位。如在教育、医疗、社会保障等方面，这是政府的义务所在，不能完全交由市场去做。越位的地方要退位。对于微观经济领域，政府应该退出，但对于关系到国计民生如金融、电力等领域，政府必须起主导作用。对于其他领域，政府不应该干预企业的具体事务。政府要学会放权，扶持一些非政府部门。挂靠在政府部门的一些半官方非政府部门，必须在人财物及业务方面与政府部门彻底脱钩，使这些部门真正成为承接政府具体性职能、技术性职能和一些社会性职能的重要载体。错位的地方要纠正。如在注重经济发展的过程中，不应以牺牲环境为代价，更不该做环境违法企业的“保护伞”。在推进城镇化的过程中，要注意保护群众的利益。要让群众得到实惠，而不要去与民争利。二是在继续推进县乡机构改革的同时，必须着力推进事业单位改革。事业单位改革既是改革中的重点又是难点。考虑到情况复杂和成本较高及历史影响等原因，必须由省政府统筹负责，稳步推进，以确保改革顺利推进。三是深化有关综合配套改革。目前县乡综合配套改革效果不佳。要在建立社会保障等政策体系的基础上，加快干部人事制度改革步伐。深化投资体制改革、财政管理体制改革等以求改革的整体推进，才能巩固改革成果。

（二）改进对县乡主要领导干部的考核管理办法，建立科学的绩效考核机制

不管是转变职能还是深化改革，人始终是第一因素。在目前的实际工作中，领导干部往往对上负责多，为基层负责少。应付上级的各种检查达标升级考核事情多，为群众办实事、办好事的事情少。开会和外出考察的时间多，深入乡村老百姓田间地头调查研究的少。这和美国等西方国家比，除了体制原因外，与我们现有的一系列考核管理办法和用人导向有直接关系。领导办事能力、工作成效、道德修养，群众在底下看得清清楚楚，但他们却决定不了领导干部的升迁去留，而是靠上级有关组织的某部分领导人。出现跑官卖官边腐败边升迁、检查绿化用油漆把石头涂绿、检查养殖大户时把全组的猪牛集中、明知是高污染企业，返还税收后地方基本没有一分钱，也要引进等奇怪现象也是这种考核机制带来的恶果。因此要进一步建立和完善科学的干部考核管理办法，使干部都想干事、能干事、干成事。

（三）保证合理支出需要，确保县乡政府的正常运转

按目前财税体制，县乡没有主体税种，连“吃饭”财政都说不上，只有依赖上级财政的支持。要为群众办的事太多太多，而手中的钱太少太少。因此，一是必须改变政府间的财力划分，保证县乡政府有稳定的财源。二是加大转移支付力度，调整转移支付结构。不要只就简单的东中西部划分来确定各地的转移支付力度，而是要适应我国区域经济社会发展状况等多种因素，建立以县为单位的财政转移支付制度。在保障“吃饭”基础上使各项事业得以协调发展。

（四）大力发展乡村社会自治组织，巩固农村基层的社会稳定

在当前及今后一段时间内，由于社会自治组织不发达，缺乏强大的行业组织、社会中介组织的有效管理，不能很好解决调整后的政府职能社会接管问题。因此，作为补充，把乡村社会自治组织的机制创新作为构建农村社会管理微观制度的重要形式，在法律允许的范围内，大力发展各类经济自治组织、中介服务组织等社会自治组织，以巩固农村社会的稳定，促进山区经济的发展。

总之，只有建立法制化的理性管理方式,我国政府机构改革的各项措施才能得到落实,才能有效克服官僚主义、提高行政效率,最终实现由“人治”到法治、由经验管理到科学管理的根本性转变。